IWG & Design Offices: Kommt die nächste große Übernahme im Flex-Office-Markt?

IWG prüft Übernahme von Design Offices – Konsolidierung im deutschen Flex-Office-Markt?

Im deutschen Flex-Office-Markt zeichnet sich eine mögliche Transaktion mit Signalwirkung ab: Wie zuerst die Branchenplattform Thomas Daily berichtete, deutet eine Anmeldung beim Bundeskartellamt darauf hin, dass die International Workplace Group (IWG) den deutschen Anbieter Design Offices übernehmen möchte.

Wichtig: Der Deal ist nicht abgeschlossen. Es handelt sich wahrscheinlich um ein laufendes kartellrechtliches Prüfverfahren. Erst nach dessen Abschluss steht fest, ob – und gegebenenfalls unter welchen Auflagen – eine Übernahme erfolgen darf.

Hintergrund: Wer ist IWG?

Die International Workplace Group (IWG) mit Sitz in London zählt zu den weltweit größten Anbietern von Serviced Offices, Coworking Spaces und hybriden Arbeitsplatzlösungen. Zum Markenportfolio gehören unter anderem Regus, Spaces und HQ, ergänzt um weitere Marken wie Signature für Premium-Standorte in Top-Innenstadtlagen. IWG betreibt heute ein Netzwerk von rund 4.000 Standorten in über 120 Ländern und gilt als weltweit führender Anbieter in diesem Segment. Ursprünglich wurde das Unternehmen 1989 von Mark Dixon unter dem Namen Regus gegründet und ist inzwischen in einer börsennotierten plc-Struktur organisiert.

Strategisch positioniert sich IWG als globale Plattform für flexible Arbeitsinfrastruktur – insbesondere für Unternehmen mit mehreren Standorten oder internationaler Expansion. Im Fokus stehen dabei flexible Büroflächen, kurzfristige Mietmodelle und servicebasierte Nutzungsformen statt klassischer, langfristiger Gewerbemietverträge. IWG verfolgt zunehmend ein “Capital-Light”-Modell: Neue Standorte werden vor allem über Partnerschaften mit Eigentümern und Projektentwicklern realisiert, bei denen der Eigentümer die Flächen bereitstellt und IWG das operative Know-how und die Vermarktung übernimmt.

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Hintergrund: Wer ist Design Offices?

Design Offices ist einer der bekanntesten Deutsche-Premium-Anbieter für flexible Büroflächen in Deutschland und fokussiert sich klar auf das gehobene Corporate-Segment und erfolgreiche Startups. Das Unternehmen betreibt zahlreiche Standorte in zentralen Lagen deutscher Großstädte und adressiert vor allem etablierte Unternehmen, Projektteams sowie wachstumsstarke Firmen, die Wert auf professionelle, repräsentative Arbeitsumgebungen legen. Eigentümer von Design Offices ist die Art-Invest-Gruppe, wodurch eine enge Verbindung zur Immobilien- und Investmentwelt besteht und Flächen häufig in hochwertigen, innerstädtischen Lagen entwickelt werden.

Die Marke steht für stark designorientierte Workspace-Konzepte, bei denen Architektur, Innenausbau und Möblierung bewusst als Teil der Marken- und Unternehmenskultur der Kunden verstanden werden. Im Leistungsportfolio liegen insbesondere Private Offices für einzelne Teams oder Abteilungen, größere Teamflächen für Projekt- oder Standortlösungen sowie professionell ausgestattete Konferenz- und Eventbereiche für Workshops, Meetings, Townhalls oder Kundenveranstaltungen. Ergänzt wird dieses Angebot durch flexible Vertragslaufzeiten und serviceorientierte Nutzungskonzepte, die Unternehmen eine Alternative zum klassischen, langfristigen Gewerbemietvertrag bieten und es ermöglichen, Flächen je nach Projektlaufzeit, Standortstrategie oder Wachstumsphase dynamisch zu skalieren.

Strategische Einordnung: Warum dieser mögliche Deal relevant ist

Sollte das Bundeskartellamt die geplante Übernahme von Design Offices durch die International Workplace Group (IWG) genehmigen, hätte dies spürbare Auswirkungen auf den deutschen Flex-Office- und Serviced-Office-Markt.

1. Stärkung der Marktposition im deutschen Flex-Office-Segment

Durch eine Integration von Design Offices würde IWG ihre Präsenz in zentralen Innenstadtlagen und wirtschaftsstarken Metropolregionen deutlich ausbauen. Für den deutschen Büroflächenmarkt bedeutet das eine stärkere Positionierung eines international agierenden Plattformanbieters.

Der Trend zu flexiblen Mietmodellen – also kurzfristig anmietbaren, voll ausgestatteten Büroflächen – gewinnt seit Jahren an Bedeutung. Eine gebündelte Marktpräsenz könnte die Standardisierung von Serviced-Office-Konzepten weiter beschleunigen und internationale Strukturen im deutschen Markt festigen.

2. Konsolidierung im Flex-Office-Markt nimmt zu

Der mögliche Deal wäre ein weiteres Signal für die fortschreitende Konsolidierung im Flex-Office-Sektor. Nach einer Phase starken Wachstums und anschließender Marktanpassungen verlagert sich der Fokus vieler Betreiber zunehmend auf Skaleneffekte, Kapitalstärke und operative Effizienz.

Größere Anbieter profitieren häufig von:

• besseren Finanzierungsmöglichkeiten
• standardisierten Betriebsprozessen
• internationaler Markenbekanntheit
• höherer Verhandlungsmacht gegenüber Vermietern

Für kleinere und regionale Betreiber könnte sich der Wettbewerbsdruck dadurch erhöhen, insbesondere in Premiumlagen großer Städte wie Berlin, Frankfurt, München oder Düsseldorf.

3. Auswirkungen auf Wettbewerb und Marktstruktur

Der deutsche Markt für flexible Büroflächen ist bislang durch eine Mischung aus internationalen Ketten, nationalen Marken und lokalen Betreibern geprägt. Eine Integration von Design Offices in einen globalen Konzern würde die Marktkonzentration erhöhen.

Aus wettbewerbsrechtlicher Sicht ist daher die Prüfung durch das Bundeskartellamt von zentraler Bedeutung. Entscheidend ist, ob durch die Transaktion relevante Marktsegmente – etwa hochwertige Serviced Offices in zentralen Lagen – strukturell stärker konzentriert werden.

Gleichzeitig kann Marktkonsolidierung auch zu professionelleren Strukturen führen. Größere Anbieter bieten Investoren und Immobilieneigentümern oftmals mehr Planungssicherheit, insbesondere in einem Büroimmobilienmarkt, der sich durch veränderte Arbeitsmodelle im Wandel befindet.

Kartellrechtliche Prüfung: Warum sie entscheidend ist

Die Anmeldung beim Bundeskartellamt bedeutet nicht automatisch eine Genehmigung. Das Prüfverfahren analysiert insbesondere:

• Marktanteile im Flex-Office-Segment
• Regionale Überschneidungen
• Auswirkungen auf Wettbewerb und Preisstruktur
• Potenzielle Marktdominanz in einzelnen Städten

Erst nach Abschluss dieses Verfahrens wird klar sein, ob die Transaktion umgesetzt werden kann.

Ein bemerkenswerter Branchen-Fun-Fact

Ein interessanter Nebenaspekt: Teile des Bundeskartellamts sitzen in Bonn im „Neuen Bundeskanzlerplatz“ – einem Gebäude, das von Art-Invest entwickelt wurde und in dessen Sockel sich ein Design Offices-Standort befindet.

Das Objekt befindet sich seit 2022 im Besitz von Union Investment.

Rechtlich hat dies keinerlei Einfluss auf das Verfahren – zeigt aber, wie eng Immobilienentwickler, Betreiber und regulatorische Institutionen im deutschen Büroimmobilienmarkt miteinander verwoben sind.

Fazit: Noch kein Deal – aber ein klares Marktzeichen

Stand heute ist die Übernahme nicht vollzogen. Es läuft ein Prüfverfahren, dessen Ausgang offen ist.

Dennoch schlägt bereits die Ankündigung Wellen in der Branche. Sollte die Transaktion genehmigt werden, wäre sie ein deutliches Zeichen für:

• Weitere Internationalisierung des deutschen Flex-Office-Marktes
• Zunehmende Konsolidierung unter globalen Plattformen
• Strategische Neupositionierung im Wettbewerb zwischen klassischen Gewerbemietverträgen und flexiblen Service-Modellen

Unabhängig vom Ausgang zeigt der Vorgang: Der Markt für flexible Büroflächen bleibt in Bewegung – strukturell, kapitalseitig und strategisch.

Sobald es eine offizielle Entscheidung gibt, wird sich zeigen, wie stark sich die Marktarchitektur tatsächlich verändert.

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