Unicorn insolvent: Was das über Berlins Coworking-Markt sagt

Was ist mit dem Coworking-Betreiber Unicorn passiert?

Unicorn ist ein Berliner Flex-Office-Betreiber, über dessen Vermögen das Amtsgericht Charlottenburg am 7. Juli 2025 die vorläufige Eigenverwaltung anordnete. Im Herbst 2025 ging das Verfahren in eine reguläre Insolvenz über, seitdem wird das Unternehmen abgewickelt. Gegründet 2015, betrieb Unicorn zuletzt rund 16 Standorte mit knapp 20.000 Quadratmetern Fläche in Berlin, Hamburg, Köln, München, Potsdam und Lissabon, bei etwa 45 Mitarbeitenden (Coworking Europe, August 2025).

Eine Eigenverwaltung bedeutet nicht das sofortige Aus, denn die Geschäftsführung bleibt zunächst im Amt und das Verfahren läuft unter gerichtlicher Aufsicht. Entscheidend für die Einordnung: Die Standorte sind nicht verschwunden. Der Wettbewerber Scaling Spaces übernahm sechs Unicorn-Standorte und expandierte damit unter anderem nach München, Hamburg und Köln. Der Fall ist deshalb weniger eine Schließung als eine Marktbereinigung, bei der gut ausgelastete Flächen den Betreiber wechseln.

Für die Berliner Startup-Szene ist es trotzdem ein Einschnitt, denn Unicorn prägte die Coworking-Landschaft der Stadt seit 2015 mit und galt lange als einer der sichtbarsten Anbieter. Dass selbst ein etablierter Betreiber dieser Größe ins Straucheln gerät, sagt mehr über die veränderten Rahmenbedingungen am Markt aus als über das einzelne Unternehmen.

Warum ist Unicorn insolvent geworden?

Der zentrale Grund war ein strukturelles Kostenproblem: stark gestiegene eigene Mieten bei gleichzeitig kurzfristigen Einnahmen. Unicorn nannte vor allem indexierte Mietverträge und Mieterhöhungen seiner eigenen Vermieter als Belastung. Genau hier liegt die Schwachstelle vieler Flex-Office-Anbieter. Sie verkaufen Flexibilität an ihre Kunden, gehen selbst aber langfristige Mietverpflichtungen ein.

Ein Betreiber mietet eine große Fläche über viele Jahre, baut sie aus, möbliert sie und betreibt Empfang, IT und Reinigung. Diese Fixkosten laufen weiter, auch wenn die Auslastung sinkt. In Deutschland verschärfen Indexmieten das Problem, weil sie an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind und durch die Inflation der letzten Jahre automatisch gestiegen sind. Solange die Nachfrage hoch ist, trägt das Modell. Sobald Auslastung und Einnahmen schwächeln, während die indexierte Miete weiter klettert, kippt die Kalkulation. Unicorn zeigt, dass ein modernes Produkt allein nicht reicht, wenn die wirtschaftliche Basis nicht zur Marktlage passt.

Wie hat sich der Berliner Büromarkt seit 2019 verändert?

Berlin hat sich vom nahezu vollvermieteten Boom-Markt zu einem deutlich selektiveren Markt gewandelt. Ende 2019 lag die Leerstandsquote bei rund 1,3 Prozent, dem niedrigsten Wert seit Anfang der 1990er, bei einer Spitzenmiete von etwa 37 bis 38 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im ersten Quartal 2026 liegt die Leerstandsquote bei 8,4 Prozent und die Spitzenmiete bei 46,00 Euro (CBRE, Q1 2026). Mehr Leerstand und trotzdem steigende Spitzenmieten wirken widersprüchlich, sind aber typisch: Moderne, gut gelegene Flächen bleiben gefragt, ältere und schlechter ausgestattete Objekte geraten unter Druck. Die folgende Übersicht zeigt den Wandel an den wichtigsten Kennzahlen.

Quellen: Leerstand und Spitzenmiete CBRE und JLL (Q1 2026), historische Werte CBRE Research und Berliner Sparkasse. Werte variieren je nach Marktbericht und Definition.

Unterm Strich: Berlin ist nicht abgestürzt, aber aus einem Verkäufermarkt ist ein selektiver Markt mit echtem Verhandlungsspielraum für Mieter geworden.

Welche Rolle spielen Homeoffice und Leerstand?

Homeoffice ist der wichtigste Treiber hinter dem gestiegenen Leerstand. Laut ifo Institut stieg der Anteil ungenutzter Büroarbeitsplätze von rund 4,6 Prozent (2019) auf 12,3 Prozent (April 2023). Mehr als jeder zehnte Schreibtisch blieb also zuletzt im Schnitt leer, was den Flächenbedarf vieler Firmen spürbar reduziert hat. Hinzu kommt der typische Zeitverzug am Büromarkt: Unternehmen kündigen Mietverträge selten sofort, und Bauprojekte aus Boomzeiten liefern auch in der Krise neue Flächen.

Genau dieses verzögerte Beben hat Berlin erlebt. Der Leerstand stieg von 1,3 Prozent (2019) zunächst moderat, bevor 2023 und 2024 die volle Wucht ankam und die Quote auf rund 8,8 Prozent zum Jahresende 2024 schnellte. Im ersten Quartal 2026 liegt sie bei 8,4 Prozent, gestützt durch einen anziehenden Flächenumsatz, der laut CBRE im Jahresvergleich um fast 50 Prozent auf 171.600 Quadratmeter zulegte. Der Markt verarbeitet die Überkapazität also langsam. Auffällig ist dabei die Zweiteilung: Moderne, zentral gelegene Flächen bleiben knapp, während sich der Leerstand vor allem in älteren Beständen und B-Lagen sammelt, sodass Lage und Gebäudequalität heute stärker über Preis und Verfügbarkeit entscheiden als im Boom.

Warum geben Unternehmen Büroflächen zur Untervermietung ab?

Immer mehr Unternehmen bieten ungenutzte Flächen zur Untervermietung an, weil Homeoffice und vorsichtigere Planung zu Überkapazitäten geführt haben. Wer vor oder während des Booms einen langen Mietvertrag abgeschlossen hat, sitzt heute oft auf mehr Fläche, als das Team nutzt, und kann die Kosten in laufenden Fünf- oder Zehnjahresverträgen kaum schnell anpassen. Die Folge: Viele Firmen drücken den Reset-Knopf, verkleinern sich und geben Teilflächen an Untermieter ab, oft in zentralen, hochwertigen Lagen.

Wie groß dieser Anteil ist, hängt von der Definition ab. Cushman und Wakefield beziffert den Anteil formaler Untermietangebote am Leerstand auf rund 9 Prozent, die Berliner Sparkasse schätzt unter Einbezug informell angebotener Flächen sogar bis zu einem Drittel. Für suchende Unternehmen ist das eine Chance, denn Untermietflächen sind häufig bereits ausgebaut, möbliert und kurzfristig verfügbar. Oft liegen sie zudem unter den Konditionen vergleichbarer Direktanmietungen, weil der abgebende Mieter vor allem seine laufenden Kosten senken will. Gleichzeitig erhöht dieses Angebot den Wettbewerb für klassische Coworking-Anbieter, die nun nicht nur gegeneinander, sondern auch gegen günstige Untermietflächen antreten. Wer gewerbliche Büroflächen gezielt untervermieten oder eine passende Untermietfläche finden will, kann dafür spezialisierte Marktplätze wie SubOffice nutzen.

Wie steht es um Coworking-Spaces in Berlin gerade?

Coworking in Berlin steht zwischen Krise und Chance, ist aber nicht am Ende. Während der Lockdowns brachen Auslastung und Umsätze ein, einzelne Anbieter gingen insolvent, etwa WorkRepublic im Jahr 2020. Auch danach blieb der Druck hoch, weil viele Betreiber selbst langfristige Mietverträge bedienen und Preiserhöhungen in der Flaute nur begrenzt durchsetzen konnten. In Berlin kam es zu ersten Konsolidierungen, als der Standort Ahoy! Berlin nach drastisch höheren Vermieter-Konditionen schloss. Mit Unicorn traf es dann einen marktführenden Anbieter.

Gleichzeitig wächst die Branche weiter: In Top-Lagen übersteigt die Nachfrage nach flexiblen Büros das Angebot wieder, in zentralen Münchner Lagen sind manche Spaces trotz Preisen von 800 bis 1.500 Euro pro Arbeitsplatz nahezu voll ausgelastet. Neue Akteure kommen hinzu, etwa Industrious im Atrium Tower. Flexible Laufzeiten und Größen sind in unsicheren Zeiten mehr wert als starre Verträge, das gibt der Branche langfristig Rückenwind.

Was passiert mit Mietern, wenn ein Coworking-Betreiber insolvent wird?

Wird ein Coworking-Betreiber insolvent, hängt die Lage der Nutzer vor allem davon ab, ob der Standort weitergeführt oder geschlossen wird. Im Fall Unicorn wurden die meisten Standorte von anderen Betreibern übernommen, sodass der Betrieb für viele Nutzer unter neuer Flagge weiterlief. Generell gilt: Dein Vertrag besteht zunächst fort, und ein Insolvenzverwalter entscheidet über die Fortführung. Wird ein Standort an einen neuen Betreiber übergeben, ändern sich häufig Ansprechpartner und teils Konditionen, der Arbeitsplatz bleibt aber meist nutzbar.

Schwieriger wird es, wenn ein Standort ganz aufgegeben wird, denn dann brauchst Du kurzfristig eine Alternative. Deshalb lohnt es sich, schon vor Vertragsabschluss zu klären, wie lang die Mindestlaufzeit ist und wie kurzfristig Du wechseln kannst. Eine kurze Kündigungsfrist und ein wirtschaftlich stabiler Betreiber sind der beste Schutz. Bei größeren Verträgen kann ein kurzer juristischer Blick auf die Kündigungs- und Insolvenzklauseln sinnvoll sein.

Worauf solltest Du bei einem flexiblen Büro in Berlin jetzt achten?

Nach dem Fall Unicorn zählt nicht der niedrigste Preis pro Arbeitsplatz, sondern die wirtschaftliche Gesamtrechnung und die Stabilität des Anbieters. Ein günstiger Tarif nützt wenig, wenn der Standort kurz nach Deinem Einzug wieder zur Disposition steht. Prüfe deshalb vor der Unterschrift, wer den Standort betreibt und wie wirtschaftlich stabil der Anbieter ist, wie lange Dein Vertrag läuft und wie kurzfristig Du kündigen kannst, was mit Deinem Vertrag passiert, wenn der Betreiber den Standort aufgibt, und ob Nebenkosten, Internet, Reinigung und Möblierung wirklich enthalten sind.

Sinnvoll ist außerdem, mehrere Büroformen zu vergleichen, statt nur den erstbesten Coworking-Space zu buchen. Ob klassischer Mietvertrag, Flex Office oder Coworking, hängt von Teamgröße, geplanter Nutzungsdauer und Budget ab. Eine Übersicht der realen Kosten findest Du in unserem Ratgeber Was ein Büro 2026 wirklich kostet. Als Faustregel gilt: Je länger die geplante Nutzungsdauer, desto eher rechnet sich ein klassischer Mietvertrag, während das Flex Office seine Stärken bei kurzen und unsicheren Zeiträumen ausspielt. Ein neutraler Vergleich über mehrere Anbieter hinweg deckt versteckte Kosten und Laufzeitfallen auf, bevor Du Dich bindest.

Fazit

Unicorn zeigt, wie stark sich der Berliner Büro- und Coworking-Markt verändert hat. Der Markt ist nicht am Ende, aber die einfache Boom-Logik der letzten Jahre funktioniert nicht mehr überall. Unternehmen wollen weiterhin gute Büros, aber mit weniger Risiko, kürzeren Bindungen und mehr Flexibilität. Betreiber müssen gleichzeitig ihre Fixkosten im Griff behalten und Standorte wirtschaftlich sauber führen.

Für Berlin bedeutet das einen professionelleren und selektiveren Markt, in dem nicht jeder Anbieter bleibt und nicht jede Fläche funktioniert, gut kalkulierte und flexible Angebote aber stärker gefragt sind denn je. Wer heute ein Büro in Berlin sucht, sollte deshalb nicht nur fragen, wo Fläche frei ist, sondern welche Büroform wirklich zu Planung und Risiko passt. Genau dabei unterstützt Dich CoWorking Capital: Wir vergleichen flexible Büros, Coworking-Spaces und Business Center neutral, provisionsfrei für suchende Unternehmen. Wie wir arbeiten, liest Du auf unserer Über-uns-Seite.