Breaking News: Berliner Coworking-Betreiber schließt – was das über den Markt verrät.

tl;dr – Berliner Coworking-Markt im Wandel

Der Berliner Büroimmobilienmarkt steht unter Druck: Ein großer Coworking-Anbieter aus Berlin muss aufgeben – ein deutliches Zeichen für die Nachwirkungen von Pandemie, Homeoffice und steigenden Kosten. Gleichzeitig ist es auch ein Wendepunkt: Viele Unternehmen setzen inzwischen bewusst auf flexible Büros und reduzieren starre Mietverträge. Zwar trifft es auch die Coworking-Branche, doch es gibt ein Happy End – denn die meisten betroffenen Standorte werden voraussichtlich unter neuer Flagge weitergeführt. Der Markt bleibt also in Bewegung – und wer heute ein Büro in Berlin mieten möchte, hat mehr Auswahl, Verhandlungsspielraum und Flexibilität denn je.

Vom Boom zum Top-Standort: Berliner Büromarkt auf Frankfurt-Niveau

Berlin erlebte in den 2010er-Jahren einen beispiellosen Investment-Boom. Start-ups, Tech-Firmen und etablierte Unternehmen strömten in die Hauptstadt, was den Büromarkt explosionsartig wachsen ließ. Innerhalb kurzer Zeit katapultierte sich Berlin in eine Liga mit traditionellen Top-Standorten wie Frankfurt am Main und München. Die Büromieten stiegen kontinuierlich – zwischen 2016 und 2022 hat sich die Spitzenmiete nahezu verdoppelt. Zur Einordnung: Ende 2019 lag die Spitzenmiete in Berlin bei rund 37–38 € pro m², während sie Ende 2024 etwa 45 € pro m² erreichte.

Diese Grafik zeigt das rasante Wachstum der Durchschnittsmieten von Büroimmobilien in Berlin von 2005 bis 2025

Gleichzeitig sank die Leerstandsquote auf historische Tiefststände. Ende 2019 waren nur ca. 1,3 % der Büros in Berlin leerstehend – der geringste Wert seit Anfang der 1990er Jahre. In absoluten Zahlen entsprach das lediglich ~250.000 m² freier Fläche in ganz Berlin. Zum Vergleich: In Frankfurt lag der Leerstand damals um ein Vielfaches höher. Die enorme Nachfrage und das knappe Angebot ließen Berlin also binnen weniger Jahre zu einem Hotspot mit nahezu ausvermietetem Markt und Mieten auf Top-Niveau werden. Zahlreiche Neubau-Projekte wurden initiiert, um den Flächenhunger zu stillen, und 2019 verzeichnete Berlin mit über 1 Million m² angemieteter Bürofläche einen Allzeit-Rekord beim Flächenumsatz.

Corona und verzögertes Beben: Wenn die Krise den Büromarkt erreicht

Dann folgte 2020 der Corona-Schock, der die Spielregeln änderte. Über Nacht brach die Büroflächennachfrage ein – in Berlin wurden zeitweise 25 % weniger Flächen vermietet als im Vorjahr. Unternehmen führten Homeoffice ein, Mitarbeiter blieben zuhause, und viele Büros standen plötzlich halb leer. Laut ifo-Institut stieg der Anteil ungenutzter Arbeitsplätze in deutschen Büros durch Homeoffice von rund 4,6 % (2019) auf 12,3 % (April 2023). Mit anderen Worten: Mehr als jeder zehnte Schreibtisch blieb zuletzt unbesetzt, was den Flächenbedarf vieler Firmen merklich reduzierte.

Typischerweise trifft eine Finanz- oder Wirtschaftskrise den Büromarkt jedoch mit Verzögerung. Unternehmen kündigen Mietverträge selten sofort, und Bauprojekte, die in Boomzeiten gestartet wurden, liefern auch während der Krise neue Flächen. Genau dieses verzögerte Beben erleben wir nun: 2020 stieg der Berliner Büro-Leerstand zunächst moderat von 1,3 % auf etwa 1,8 %. In den Jahren 2021 und 2022 setzte sich der Anstieg fort (bis ca. 3,7 % Ende 2022). Doch erst 2023/24 kam die volle Wucht an – viele in der Pandemie ungenutzte Büros wurden auf den Markt geworfen oder gar nicht mehr nachgenutzt. Ende 2024 schnellte die Leerstandsquote auf rund 8,8 % hoch – ein dramatischer Anstieg auf das Sechsfache des 2019er-Tiefs. In absoluten Zahlen bedeutete das etwa 1,87 Mio. m² kurzfristig verfügbare Bürofläche in Berlin. Branchenexperten betonen, dass sich der Leerstand binnen zwei Jahren nahezu verdoppelt hat.

Trotz dieser Entwicklung sind die Büromieten nicht im freien Fall – im Gegenteil. Nachdem das rasante Mietwachstum 2020 kurz pausierte, zogen die Preise zuletzt wieder an. Spitzenobjekte in Top-Lagen bleiben begehrt: Die Prime Rents hielten sich 2023/24 stabil auf Rekordniveau (ca. 45 €/m²/Monat in Q4 2024). Allerdings greifen Eigentümer vermehrt zu Incentives wie Mietfrei-Zeiten oder Ausbauzuschüssen, um Mieter zu gewinnen – ein Zeichen, dass der Verhandlungsspielraum größer wird. Im Durchschnitt stagnieren die Neuvertragsmieten weitgehend; laut Pfandbriefbanken-Verband lagen die Gewerbemieten deutschlandweit Mitte 2023 noch 4,6 % über Vorjahr, getrieben durch Inflation und hochwertige Abschlüsse in Citylagen. Doch abseits der Prestige-Adressen ist Druck spürbar: „Während der Wettbewerb um Qualität hoch ist, schwächt sich die Nachfrage in B-Lagen ab“, resümiert JLL. Moderne Grade-A-Büros mit Top-Lage, guter ÖPNV-Anbindung und Nachhaltigkeitszertifikat finden weiterhin Mieter und gelten als relativ krisenfest. Dagegen haben ältere Gebäude mit Lage- oder Ausstattungsmängeln deutlich höhere Leerstandsrisiken – hier sind Investitionen in Sanierung oft unumgänglich, um wieder vermarktungsfähig zu werden.

Zu viel Fläche und Indexmieten: Unternehmen drücken den Reset-Knopf

Ein besonderer Faktor in Deutschland sind die Indexmieten. Viele Gewerbemietverträge koppeln die Miete an den Verbraucherpreisindex – und die starke Inflation der letzten zwei Jahre ließ diese Indexmieten automatisch steigen. Für Mieter bedeutet das: Selbst wer vor einigen Jahren zu günstigen Konditionen unterschrieben hat, zahlt inzwischen spürbar mehr. Firmen, die z.B. 2018 langfristige Mietverträge abgeschlossen haben, sitzen heute womöglich auf zu großer und zu teurer Fläche. Sie können ihre Kosten in laufenden 5- oder 10-Jahresverträgen kaum schnell anpassen. Die Folge: Zahlreiche Unternehmen haben den Reset-Knopf gedrückt – alte Flächen reduzieren oder ganz aufgeben, und erstmal abwarten.

Viele Firmen verkleinern ihr Büro, weil ein Teil der Belegschaft dauerhaft mobil oder im Homeoffice arbeitet. Überzählige Quadratmeter werden auf dem Untermietmarkt angeboten. Tatsächlich soll in Berlin inzwischen etwa ein Drittel des Leerstands Untermietflächen von Unternehmen sein. Besonders in zentralen hochwertigen Lagen stellen große Konzerne Flächen zur Verfügung, die sie selbst nicht mehr benötigen, in der Hoffnung, diese flexiblen Teilflächen schnell weitervermieten zu können. Auf diese Weise versuchen Unternehmen, Kosten zu senken und zugleich agil zu bleiben, falls sie später wieder mehr Platz brauchen. Für viele ist dies der bevorzugte Weg, anstatt in langen, unflexiblen Verträgen gebunden zu sein.

Flexible Büros: Coworking-Spaces zwischen Krise und Chance

Coworking-Spaces galten lange als Gewinner der neuen Arbeitswelt – sie bieten genau die Flexibilität, die traditionelle Büromietverträge nicht bieten können. In der Tat nutzen mittlerweile viele Unternehmen Coworking-Lösungen strategisch: Immer mehr Firmen kehren dem klassischen Großraumbüro den Rücken und mieten stattdessen flexible Flächen für vielleicht 50 % ihrer Mitarbeiterzahl an. Dieses hybride Modell – halbe Belegschaft im Office, halbe remote – hat sich zum regelrechten Mainstream entwickelt. Coworking-Anbieter profitieren davon, dass Unternehmen kurzfristig skalieren können: heute 20 Desks, nächstes Jahr vielleicht 50, je nach Geschäftsverlauf.

Doch auch die Coworking-Branche blieb von Corona und der Marktflaute nicht verschont. Während der Lockdowns brachen Auslastung und Umsätze ein. Einige kleinere Anbieter gingen in die Insolvenz, etwa WorkRepublic im Jahr 2020, dem in der Pandemie die Kunden wegblieben. Die großen Player hielten sich, mussten aber ebenfalls kämpfen: Steigende Mietkosten bei den Vermietern schnüren die Margen ab, da viele Coworking-Betreiber selbst langfristige Mietverträge für ihre Locations bedienen müssen. Preiserhöhungen an die Coworking-Kunden ließen sich in der Krise aber nur begrenzt durchsetzen, weil auch die Nachfrage zeitweise stockte.

In Berlin kam es jüngst zu ersten Konsolidierungen: So hat etwa Ahoy! Berlin – ein bekannter Coworking-Standort – sein Zentrum geschlossen, weil der Vermieter drastisch höhere Konditionen verlangte. Und nun erschüttert die Szene die Nachricht, dass sogar ein marktführender Coworking-Anbieter mit über einem Dutzend Standorten in Berlin und anderen Städten in wirtschaftliche Schieflage geraten ist. Das Unternehmen musste im Sommer 2025 ein Schutzschirmverfahren (Eigenverwaltung) beantragen, um sich vor Gläubigern zu schützen und zu restrukturieren. Für die Berliner Start-up-Community ist das ein Einschnitt, denn dieser Anbieter prägte die Coworking-Landschaft der Stadt seit 2015 maßgeblich.

Die gute Nachricht: Die betroffenen Standorte stehen nicht vor dem Verlust. Coworking Capital kann aus eigener Recerche sagen, dass andere Coworking-Betreiber bereitstehen, um die meisten Center zu übernehmen und weiterzuführen. Mit anderen Worten, die beliebten Spaces – die trotz Krise gut ausgelastet waren – bleiben dem Markt voraussichtlich erhalten und wechseln lediglich den Betreiber. Das zeigt, dass die Flexible-Office-Branche trotz der aktuellen Turbulenzen weiter an ihr Konzept glaubt und wachsen will. In erstklassigen Lagen übersteigt die Nachfrage nach flexiblen Büros nämlich schon wieder das Angebot. Beispiel München: In der Innenstadt sind manche Coworking-Büros bereits nahezu 100 % ausgelastet, trotz stolzer Preise von 800–1500 € pro Arbeitsplatz. Auch in Berlin, Hamburg und Frankfurt sehen Anbieter regen Zulauf für zentrale Adressen. Flexible Laufzeiten und Größen sind in unsicheren Zeiten eben mehr wert als Gold. Dieser Wertewandel in der Arbeitswelt dürfte der Branche langfristig Rückenwind geben – selbst wenn kurzfristig einige Akteure vom Markt verschwinden kommen neue dazu wie z.B. Industrious mit dem Atrium Tower.

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Berliner Büromarkt vor vs. nach Corona – Wichtige Kennzahlen

Leerstandsquote:
Ende 2019 lag der Leerstand bei nur rund 1,3 % – also nahezu Vollvermietung (Quelle: Berliner Sparkasse).
Ende 2024 liegt er bei etwa 8,8 %, was ein stark erhöhtes Flächenangebot zeigt (Quelle: Cushman & Wakefield).

Spitzenmiete:
2019 lag die Höchstmiete bei rund 37–38 €/m² (Quelle: CBRE Research).
Ende 2024 liegt sie bei stabilen 45 €/m² (Quelle: Cushman & Wakefield).
Damit hat sich die Prime Rent in rund zehn Jahren fast verdoppelt (Quelle: Berliner Sparkasse).

Durchschnittsmiete:
2019 lag die gewichtete Durchschnittsmiete bei etwa 24 €/m² (Quelle: CBRE Research).
Ende 2024 beträgt sie rund 29 €/m² (Quelle: Cushman & Wakefield).
Allerdings werden zunehmend Mietanreize gewährt – etwa mietfreie Zeiten oder Ausbauzuschüsse –, was die effektiven Kosten für Mieter spürbar reduziert.

Flächenumsatz:
2019 war ein Rekordjahr mit rund 1 Million m² vermieteter Fläche (Quelle: BNP Paribas Real Estate).
2020 folgte ein Einbruch um etwa 25 % infolge der Corona-Pandemie (Quelle: Tagesspiegel).
2024 wurden rund 546.000 m² vermietet – weiterhin deutlich unter dem 10-Jahres-Schnitt (Quelle: Cushman & Wakefield).

Baupipeline:
2022 wurden etwa 528.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt.
Für 2024/25 werden jährliche Fertigstellungen von teils über 600.000 m² erwartet – ein deutlicher Angebots-Schub, der den Leerstand weiter erhöht (Quelle: Berliner Sparkasse).

Untermietflächen:
Aktuell machen rund 9 % des Leerstands Untermietangebote von Unternehmen aus (Quelle: Cushman & Wakefield).
Schätzungen zufolge entfällt sogar etwa ein Drittel des Leerstands auf abgegebene Flächen von Firmen – vor allem in zentralen Lagen (Quelle: Berliner Sparkasse).

Coworking-Nachfrage:
2020 brach die Auslastung vieler Anbieter auf teils unter 50 % ein (Schätzungen).
Seit 2022/23 ist eine deutliche Erholung zu spüren – in Top-Lagen sind wieder Vollauslastungen erreicht.

Quellen

• Coworking Europe (2025): Berlin Based Unicorn Workspaces Enters Temporary Provisional Self-Administration – Hintergrund zur Insolvenzentwicklung im Berliner Coworking-Markt
• Berliner Sparkasse (2023): Büroimmobilienmarktbericht 02/2023 – Wohin führt der Weg? – Daten zu Leerstand, Baupipeline und Miettrends
• Cushman & Wakefield (2025): Top-5-Büromärkte auf einen Blick – Berliner Büromarkt 2024
• Hausinvest Wissen (2023): Wandel des Büroimmobilienmarkts – Analyse zu Homeoffice-Effekten und Qualitätsfokus
• Handelsblatt / Tagesspiegel (2020): Corona-Einbruch am Berliner Büromarkt (Flächenumsatz – 25 %)
• CBRE Research (2019): Berliner Büromarkt 2019 – Vermietungsrekord und Mietanstieg
• Coworking Europe (2025): Ahoy! Berlin schließt Standort – Beispiel für Auswirkungen steigender Mieten auf Coworking-Betreiber

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