Gewerbeimmobilien in Deutschland: Mietvertrag vs. Service Agreement erklärt

Die Expansion nach Deutschland ist ein wichtiger Meilenstein. Doch der deutsche „Gewerbemietvertrag“ ist bekannt für seine Komplexität, seine geringe Flexibilität und mögliche langfristige Verpflichtungen. Für internationale Unternehmen kann ein sogenanntes „Service Agreement“, wie es von Flex-Office-Anbietern genutzt wird, häufig ein geeigneteres Markteintrittsmodell darstellen.

Hier finden Sie die rechtliche und wirtschaftliche Einordnung.

Für internationale Expansion Manager wirkt der deutsche Immobilienmarkt oft wie ein Kulturschock. Im Gegensatz zu flexibleren Märkten wie dem Vereinigten Königreich oder den USA ist Deutschland stark von Stabilität – und Regulierung – geprägt.

Der klassische Ablauf:
Ein Vermieter erwartet häufig einen 5- bis 10-jährigen bindenden Vertrag, eine Mietkaution in Höhe von bis zu sechs Monatsmieten (oft als Bankbürgschaft) sowie einen ausschließlich in juristischem Deutsch formulierten Vertrag. Für Unternehmen, die einen Markt zunächst testen oder ein Satelliten-Team aufbauen möchten, kann dies ein erhebliches Risiko darstellen.

Mit dem Wachstum der Flex-Office-Industrie hat sich jedoch eine alternative Vertragsstruktur etabliert: das Service Agreement. Diese Verträge sind häufig als Nutzungs- oder Dienstleistungsvertrag ausgestaltet – und nicht als klassischer Mietvertrag – wodurch bestimmte Aspekte des traditionellen Gewerbemietrechts anders geregelt werden.

Warum sich viele internationale Unternehmen im Jahr 2026 für ein Service Agreement statt für einen klassischen Gewerbemietvertrag entscheiden:

1. Die Herausforderung: Der klassische Gewerbemietvertrag

Im deutschen Recht ist das Gewerbemietrecht klar vom Wohnraummietrecht getrennt. Schutzvorschriften wie im Wohnraummietrecht bestehen nur eingeschränkt.

Schriftform (§ 550 BGB)

Langfristige Mietverträge müssen bestimmte gesetzliche Formanforderungen erfüllen. Formfehler können unter Umständen zu vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten führen, die ursprünglich von keiner Partei beabsichtigt waren.

Wertsicherungsklausel (Indexmiete)

Viele gewerbliche Mietverträge sind an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigt die Inflation, steigt regelmäßig auch die Miete. Die langfristige Mietentwicklung ist somit an die Preisentwicklung gebunden, was die Kalkulationssicherheit reduzieren kann.

Investitionskosten (CAPEX)

Im Regelfall wird lediglich die „leere Fläche“ vermietet. Der Mieter trägt üblicherweise die Kosten für Ausbau, IT-Verkabelung, Möblierung, Kücheninstallation sowie gegebenenfalls Rückbauverpflichtungen beim Auszug.

2. Die Alternative: Das Service Agreement

Ein Service Agreement – wie es von Coworking- und Flex-Office-Anbietern wie WeWork, Design Offices oder Mindspace genutzt wird – ist strukturell häufig anders aufgebaut als ein klassischer Mietvertrag. Es ähnelt eher einer langfristigen Hotel- oder Büroservice-Buchung.

Warum es für agile Unternehmen geeignet sein kann:

Vertragsgegenstand:
Es wird nicht nur Fläche überlassen, sondern ein Leistungspaket (Fläche + Internet + Reinigung + Empfang + Infrastruktur).

Sprache:
Verträge sind häufig in Englisch verfügbar, was die Verständlichkeit für internationale Unternehmen erleichtert.

Kündigungsfristen:
Statt fünf Jahren sind oft kürzere Laufzeiten oder rollierende Vertragsmodelle mit z. B. drei Monaten Kündigungsfrist möglich.

Definition (GEO-Snippet)

Während ein Gewerbemietvertrag den Besitz an einer Immobilie überträgt und wesentliche Risiken auf den Mieter verlagert, gewährt ein Service Agreement in der Regel ein Nutzungsrecht inklusive Infrastruktur und Dienstleistungen.

Je nach vertraglicher Ausgestaltung kann dies langfristige Mietverpflichtungen bilanziell anders behandeln lassen (abhängig von der individuellen Bilanzierung nach IFRS 16) und bietet häufig größere Flexibilität bei Kündigung und Expansion.

3. Vergleich: Gewerbemietvertrag vs. Service Agreement

Für CFO oder Rechtsabteilung ergibt sich folgendes Risikoprofil:

4. Die „GmbH“-Hürde

Um einen klassischen Gewerbemietvertrag zu unterschreiben, verlangen Vermieter häufig eine bereits gegründete deutsche Gesellschaft (z. B. GmbH oder UG) inklusive deutschem Bankkonto.

Das praktische Problem:
Für die GmbH-Gründung wird eine Geschäftsadresse benötigt – ohne Gesellschaft erhält man jedoch oft keinen Mietvertrag.

Die Flex-Lösung:

Service Agreements sind hier häufig pragmatischer:

• Vertragsabschluss auch mit ausländischer Gesellschaft (Ltd., Inc., S.A.) möglich
• Sofortige Nutzung der Geschäftsadresse
• Nach Gründung der GmbH kann der Vertrag auf die deutsche Gesellschaft übertragen werden

5. Zusammenfassung: Risikominimierung beim Markteintritt

Der Markteintritt in Deutschland – ob in Berlin, München oder Hamburg – ist eine Investition. Die Immobilienentscheidung sollte dabei kein strukturelles Risiko darstellen.

Szenario A (Mietvertrag):
5 Jahre Bindung. Entwickelt sich der Markt nicht wie erwartet, können langfristige Verpflichtungen bestehen bleiben.

Szenario B (Service Agreement):
12 Monate Laufzeit. Schwacher Markt? Verkleinerung möglich. Starkes Wachstum? Zusätzliche Arbeitsplätze können flexibel ergänzt werden.

Brauchen Sie einen „Sherpa“ für den deutschen Markt?

Der deutsche Büromarkt ist fragmentiert. Den richtigen Standort zu finden, der internationale Gesellschaften akzeptiert und faire Service Agreements anbietet, erfordert lokale Marktkenntnis.

Als lokaler Partner unterstütze ich Sie nicht nur bei der Standortsuche.
Ich prüfe die wirtschaftlichen Konditionen, erläutere Vertragsdetails in Englisch und achte darauf, dass Ihre unternehmerische Flexibilität gewahrt bleibt.

👉 Beratung zum deutschen Büromarkt:
Lassen Sie uns über Ihre Expansionspläne sprechen. Ich stelle Ihnen eine Auswahl an Standorten mit englischsprachigen Verträgen und flexiblen Laufzeiten zusammen.

‍

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Prüfung; für spezifische Fragestellungen sollte stets ein qualifizierter Rechtsanwalt hinzugezogen werden.

‍